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目前的調(diào)控政策基本面是什么？來看這張調(diào)控拓?fù)鋱D。

圖片來自米宅整理

在購房者這一端：限購、限貸、限售，以及部分限離、限落戶+N年等。

在開發(fā)商這一端：限地價、限房價、限商改住、限融資、限簽等。

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如今，2019年8月25日央行公告，利率的調(diào)控也參與進來，本著“一城一策、長效機制”的基本原則，限利率正式加入。

為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

二、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

三、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

四、人民銀行省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

五、銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

六、銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費者權(quán)益，嚴(yán)禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進行。

七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

八、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

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雖然央行的文件有點晦澀難懂，但核心觀點主要是以下四個：

? 1. 貸款利率定價徹底變化，以前是上浮或者下調(diào)一定比例，現(xiàn)在變?yōu)椤耙宰罱粋€月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成”。

? 2. 首套房貸款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個基點。照此計算，按8月20日5年期以上LPR為4.85%，即首套房利率不得低于4.85%;二套房貸利率不低于5.45%（約為4.85%上浮12%），與現(xiàn)有房貸實際最低利率水平基本相當(dāng)。在這個大原則基礎(chǔ)上，具體加點情況取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控需求以及銀行的定價。

? 3.一旦加點數(shù)字確定，合同期限內(nèi)就不得更改；但貸款客戶可以和銀行約定如何重定LPR的利率，最短可“一年一調(diào)整”。

? 4.新政策于2019年10月8日起實施；之前的貸款仍按舊有政策執(zhí)行，公積金暫不調(diào)整。

簡而言之，一句話：

10月8日起，新發(fā)放房貸以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。

你可以理解為：LPR相當(dāng)于過去的基準(zhǔn)利率，加點相當(dāng)于過去的利率上浮或折扣。

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新政跟以往的不同，就是更加市場化了。其實就是把利率交給了市場、交給地方，因為銀行報出來的利率是直接反應(yīng)市場資金成本的，也就是為“因城施策”打好基礎(chǔ)。

畢竟北京一套房子和鶴崗一套房子，總價不一樣、首付不一樣、月供不一樣，金融市場行情也不一樣。那新政的實施完全就可以根據(jù)本城市的實際情況來調(diào)控房貸利率，可以更靈活多變，更符合實際。鶴崗可以實施LPR不上浮，吸引當(dāng)?shù)鼐用褓I房，給予更加優(yōu)惠的房貸條件。

關(guān)于LPR，央行行長在答記者問時也說了：新政頒布后，房貸利率在一段時間內(nèi)不會下降，保持穩(wěn)定。

LPR,可以在宏觀面上去調(diào)節(jié)各城市的房價穩(wěn)定，也可以在微觀層面給購房者更科學(xué)合理的房貸，走向市場化。也就是說，現(xiàn)在的調(diào)控方向是雙管齊下，軟硬兼施：短期政策+長效管理機制，以前用刺激性調(diào)控來管房地產(chǎn)，現(xiàn)在開始用制度來管房地產(chǎn)了。

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其實不管政策怎么變，我想大家最關(guān)心的肯定是：新政實施，那房貸利率降了嗎？月供少了嗎？

正確答案是：沒有。

從央行4.9%基準(zhǔn)利率上下浮動的算法，到新政的以LPR為定價基準(zhǔn)，其實只是算法變了。一個房貸利率計算方式的變化，顯然是對市場沒有什么影響的。

房貸利率該是多少，還是多少，你該還的錢，一分都不會少。

對于買過房的人來說，你以前在利率低點還是利率高點買房，這個政策對你來說都沒有影響，因為LPR短期內(nèi)并不會發(fā)生變化。算法變了，你該還的月供還是差不多的。

對于打算買房的人來說，只是到時可以在貸款合同添加利率的商定，可以每年調(diào)整一次而已，你該還的錢還是差不多的。

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值得注意的是，利率一旦確定，在合同期限內(nèi)不能變，這等于是堵住了之前轉(zhuǎn)按揭、轉(zhuǎn)貸款的漏洞。

公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整，突顯出了公積金的政策優(yōu)勢和利率優(yōu)勢。

而非常重要的是，該文件把房貸利率單獨來對待和處理，房貸利率和企業(yè)貸款利率不放在一個籃子里，讓實體企業(yè)利率寬松與樓市利率收緊同時進行，或理解為貨幣的定向?qū)捤膳c定向收緊，也或者可理解為，為降息降準(zhǔn)等貨幣政策掃清障礙，做好充分準(zhǔn)備。

或可能，10月8日之后，貨幣政策有重大調(diào)整。

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