最近有粉絲跑來問我：聽說今年房價，會是未來五年最低！這是真的嗎？房價一直是大家關(guān)心的話題，相信大家也很想知道，今天我們就來說下九江房價。

說到房價，就繞不開跟房價息息相關(guān)的土拍。以往我們都十分關(guān)注樓面價與拿地開發(fā)商，今天拋開它們，我們來關(guān)注下“溢價率”和“容積率”！

先說溢價率

說之前補充下溢價率的概念：溢價率=（競拍成交價格-土地成本價）/土地成本價*100%。簡單的說，溢價率就是土地成交價格超出起始價的那部分所占的百分比。

我統(tǒng)計了下九江待入市地塊的溢價率數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)這些地塊普遍存在溢價現(xiàn)象，可別小瞧這溢價，溢價率和房價的關(guān)系，是很微妙的，溢價率有時會直接影響到房價。

溢價率說白點，就是開發(fā)商多掏了錢拿地。至于會不會影響項目入市后的價格，這要看房企的利潤空間有多少，雖然高溢價，但只要利潤空間有保證，夾在中間的開發(fā)商也不會很辛苦，以后上市的價格應(yīng)該不會和板塊均價有特別大的出入。反之，就有可能面臨房價上漲的情況。

待入市項目溢價率一覽

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從另一方面看，這個數(shù)據(jù)的背后是房企對九江城市未來發(fā)展、樓市未來的信心，溢價率越高，代表房企對九江對樓市越看好。

再看容積率

容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。一般來說，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

但如果你以為容積率只跟居住舒適度有關(guān)，那就太天真了。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。

九江待入市項目容積率幾乎都在1.5-2.0之間，甚至不乏容積率低至1.1的。雖說容積率低，不一定項目規(guī)劃的洋房、小高層就會多，不一定說項目定位就是改善！

但是相比2.0以上的容積率，洋房、小高層的占比增加的可能性非常大。眾所周知，洋房、小高層的價格一般要比普通高層要高。

未來待這些“高溢價低容積地”入市，相信九江新房賽場將出現(xiàn)更多“高端選手”，九江或?qū)⑷嬗瓉怼案纳啤睍r代。

因此，也許就如網(wǎng)友所說，當(dāng)下的九江房價，或許是未來五年內(nèi)最便宜的時刻！

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