房企大咖“豪橫”高價拿地、地王頻現(xiàn)……2020年，九江土地市場一度火熱。

3月，八里湖新區(qū)“DGA2020001地塊”出讓，樓面地價6695元/㎡；9月，潯陽區(qū)綠豆灣二期棚改地塊成交，樓面價飆升至12390元/㎡；12月，八里湖新區(qū)“DGA2020029地塊”出讓，樓面價7013元/㎡，再度刷新八里湖新區(qū)的地價。

樓面價直追房價，大家一定都很好奇這些項(xiàng)目屆時入市售價如何，我粗略計(jì)算了下它們的保本房價給大家參考！（點(diǎn)擊看大圖）

注：根據(jù)業(yè)內(nèi)比較通行的計(jì)算方式——保本房價=（樓面價*1.1+建安成本）/0.88。九江的建安成本預(yù)計(jì)在1500-2000元/㎡，這里統(tǒng)一按2000元/㎡計(jì)算，以上樓盤，文中數(shù)據(jù)僅供參考，實(shí)際價格以具體開盤價格為準(zhǔn)。

如項(xiàng)目含有高端外立面、高端園林，或者具有極低的容積率，成本投入勢必會更大一些。所以以上價格一定不會很準(zhǔn)確，但還是可以作為一個參考值的。

看完了保本價，我們再來看下，這些地塊成交的地價是瘋狂還是合理？

這里也有一個指標(biāo)能夠較為完美地來評估。那就是，開發(fā)商“拿地成本+其它成本”所構(gòu)成的“未來保本房價”與當(dāng)前周邊市場價格之間的高低比較。

關(guān)系拆解保本房價＜當(dāng)前周邊市場房價，正常，開發(fā)商有利潤可賺；保本房價≈當(dāng)前周邊市場房價，土拍較熱，開發(fā)商利潤空間被擠壓；保本房價＞當(dāng)前周邊市場房價，非理性，開發(fā)商利潤空間被透支。

購房者買房時可以參考保本房價、周邊商品房售價和實(shí)際該樓盤售價。若開發(fā)商利潤受到了較大擠壓，那么開發(fā)商后期很難再追加成本投入，不利于后期品質(zhì)營造，當(dāng)然，這也不能一概而論。

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